Участок находится в собственности, вид права - общая долевая собственность, перешел по наследству. Обременение - аренда, договор аренды заключен предыдущим собственником. Аренда до 2014 года.
Вопросы:
1.Надо расторгнуть договор аренды, является ли смена собственника достаточным основанием для расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендодателя?
2.Причины по которым договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке со стороны арендодателя?

[rikoff]

1. Часть 1 статьи 617 ГК РФ - переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. Статья 619 ГК -
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Статья 46 Земельного кодекса -
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Спасибо, за ответ. Хочу немного поподробнее, имеется участок, вид права - общая долевая собственность, категория земель - земли сельхозназначения для сельскохозяйственног о производства, доля 10 Га из общих 4000 Га, существует обременение АРЕНДА. В этом проблема. Земля перешла по наследству, свидетельство о регистрации права получено, все документы в порядке. Договор аренды был заключен до 2014 года предыдущим собственником, причем через доверенное лицо. Кстати, дольщиков больше 1000 а доверенное лицо 1!!! (Этот момент еще не выясняли). Последний договор аренды заключенный в 2004 г уже был пролонгацией договора от 1997 г., арендная плата не менялась, выплачивалась натур продукцией, индексация применительно к ставке земельного налога не проводилась, за 2007 год арендная плата получена. Новый собственник в одностороннем порядке желает расторгнуть договор. Арендатор в отказе. Ссылаеться что право перешло с обременением и т.п. Есть одно НО, в кадастровом паспорте, в этом случае он дается на весь участок 4000 Га, есть отметка: "Граница участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства". Но в соответствии с Земельным кодексом (ст.6 п.3) "Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке" следовательно данный участок не может быть объектом земельных отношений и договор аренды считается незаключенным. Такой прецидент в судебной практике существует, смотрите ссылку(http://kadastr.ru/news/media/16502/) Так ли это?